不動産投資利回り計算機をリリースしました

「この物件、本当に儲かるのか？」という投資判断に答える「不動産投資利回り計算機」をリリースしました。

どんなツール？

不動産投資利回り計算機は、物件価格と家賃収入を入力するだけで、投資判断に必要なすべての指標を自動計算するツールです。不動産投資初心者から経験者まで、物件の収益性を総合的かつ簡単に判断できます。

主な機能

• 表面利回り自動計算: 経費を考慮しない基本的な利回り（グロス利回り）
• 実質利回り自動計算: 経費を差し引いた実際の利回り（ネット利回り）
• キャッシュフロー算出: 年間の手元に残る現金を自動計算
• ROI（投資回収率）: 自己資金に対する投資効果を数値化
• ローン計算: 元利均等返済で月々・年間返済額を自動計算
• 年間収支詳細: 収入と支出を項目別に表示
• 月間グラフ表示: 家賃収入と経費・ローン返済の推移を可視化
• 柔軟な入力: 管理費・固定資産税・火災保険・その他経費すべて対応
• スマホ完全対応: レスポンシブデザイン
• 登録不要: 個人情報の入力なしで利用可能

使い方は簡単

ローン条件を入力すれば、自己資金に対する投資効果（ROI）も自動計算されます。

こんな場面で役立ちます

ケース1: 新築ワンルーム投資の検討

物件条件:

• 物件価格: 2,500万円
• 月額家賃: 100,000円
• 管理費・修繕積立: 15,000円
• 固定資産税: 80,000円/年
• ローン: 2,000万円、年利2.5%、25年

計算結果:

表面利回り: 4.8%
実質利回り: 3.2%
年間キャッシュフロー: 103,000円
自己資金: 500万円
ROI: 2.06%

判断: 表面利回りは低めですが、安定した利回りが期待できます。築浅で修繕リスクも低い。長期保有での資産形成向け。

ケース2: 地方築古アパート投資

物件条件:

• 物件価格: 1,000万円
• 月額家賃: 100,000円（複数戸）
• 管理費・修繕積立: 20,000円
• 固定資産税: 60,000円/年
• 火災保険: 40,000円/年
• その他経費: 100,000円/年
• ローン: 800万円、年利2.2%、20年

計算結果:

表面利回り: 12.0%
実質利回り: 8.4%
年間キャッシュフロー: 462,000円
自己資金: 200万円
ROI: 23.1%

判断: 高利回りですが、築古物件のため修繕費リスクが高い。キャッシュフロー重視の短期投資向け。

ケース3: 都心マンション投資（ローンなし現金購入）

物件条件:

• 物件価格: 3,000万円
• 月額家賃: 120,000円
• 管理費・修繕積立: 25,000円
• 固定資産税: 100,000円/年
• ローンなし（現金購入）

計算結果:

表面利回り: 4.8%
実質利回り: 2.4%
年間キャッシュフロー: 720,000円
ROI: 2.4%（自己資金 = 3,000万円）

判断: 低利回りですが、立地・築浅で安定性が高い。ローンリスクなし。長期保有・インフレヘッジ向け。

不動産投資の利回りと判断基準

表面利回りとは

物件価格に対する年間家賃収入の割合です。経費を一切考慮しない数字なので、初期スクリーニングには有用ですが、実際の投資判断には使えません。

表面利回り = （年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100

目安:

• 都心部ワンルーム: 4-6%
• 地方都市マンション: 6-8%
• 築古アパート: 8-12%

実質利回りとは

管理費・固定資産税・火災保険などの経費を差し引いた純収入に基づく利回りです。実際のキャッシュフロー状況に近い指標で、投資判断の核になります。

実質利回り = （（年間家賃収入 - 年間経費）÷ 物件価格）× 100

表面利回りより通常2-3%低くなります。

キャッシュフロー（現金収支）とは

年間家賃収入から経費とローン返済額を差し引いた、手元に残る現金です。物件の本当の価値を測る最も重要な指標です。

年間キャッシュフロー = 年間家賃収入 - 年間経費 - ローン年間返済額

重要: 元金返済部分は経費ではなく、完済後に資産になるため含めません。

ROI（投資回収率）とは

自己資金に対する年間キャッシュフローの割合です。ローンを活用した場合の投資効果を測定する指標で、レバレッジ効果を数値化できます。

ROI = （年間キャッシュフロー ÷ 自己資金）× 100

同じ物件でも、ローン比率が高いほどROIが高くなります。

投資判断のポイント

利回りだけで判断しない

高利回り物件には必ずリスクが隠れています。

築古物件のリスク:

• 修繕費が増加する可能性
• 設備故障による急な支出
• 空室期間が長くなる可能性

地方物件のリスク:

• 賃貸需要が限定的
• 人口減少による将来の家賃低下
• 売却時に買い手が見つかりにくい

低利回り物件のメリット:

• 築浅で修繕リスク低い
• 立地が良く空室リスク低い
• 長期保有で資産価値が安定

キャッシュフロー重視

実際の経営で重要なのは、毎月いくら手元に残るかです。キャッシュフローがマイナスなら、その物件は経営破綻リスクを抱えています。

ローン活用の効果

少ない自己資金で大きな資産を運用でき、キャッシュフローで追加投資ができるメリットがあります。ただし、金利上昇や空室リスクも増大します。

なぜこのツールを作ったのか

不動産投資の情報は巷に溢れていますが、「実際にこの物件は儲かるのか」を正確に判断できるツールは少ないのが現状です。

多くの投資初心者は表面利回りだけで判断し、後になって経費の多さにがっかりするケースが多いです。このツールを使えば、以下が一瞬でわかります。

• 経費を考慮した実際の利回り
• 毎年手元に残る現金
• ローン利用時の投資効果
• 長期保有での収支推移

正確な数字で判断することで、より良い物件選択ができるようになります。

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注意事項

まとめ

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