住宅ローン控除の基礎知識と活用法 - 初心者でもわかる完全ガイド

「住宅ローン控除って何？」「いくら戻ってくるの？」「どうやって申請するの？」

こんな疑問を持っていませんか？

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、マイホーム購入時に受けられる大きな税制優遇制度です。条件を満たしていれば、年間10～35万円の控除が最大13年間受けられ、トータルで100万円を超える節税効果が期待できます。

しかし、仕組みや条件、申請方法をきちんと理解していないと、せっかくの優遇制度を逃してしまう可能性があります。

このガイドでは、住宅ローン控除の基礎知識、具体的な計算方法、申請手順、よくある失敗と対策まで、損をしないための全知識を初心者向けに解説します。

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住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除の定義

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを借りてマイホームを購入・新築した人が、年末のローン残高に応じて所得税から控除を受けられる制度です。

控除のイメージ

【パターン例】年末ローン残高 2,500万円、控除率 0.7% の場合

控除額 = 2,500万円 × 0.7% = 17.5万円

この 17.5万円が、毎年あなたの所得税から差し引かれます
（所得税で控除しきれない場合は住民税からも控除）

13年間で最大：17.5万円 × 13年 = 227.5万円の控除！

なぜこの制度があるのか？

政府は以下の目的でこの制度を設けています：

1. 住宅市場の活性化 - マイホーム購入の後押し
2. 地域経済の活性化 - 建設・不動産業の雇用創出
3. 結婚・育児の促進 - 生活基盤の安定化

控除の仕組みをイメージで理解

住宅ローン控除は「すでに納めた所得税を返してもらう制度」です。以下のイメージで理解しましょう：

【給与から計算される所得税（例年の場合）】
給与 500万円 → 所得税 約25万円納付

【住宅ローン控除がある場合】
ローン年末残高 2,500万円 × 0.7% = 17.5万円の控除
→ 納めた所得税 25万円から 17.5万円が戻る
→ 実際の納税額：25万円 - 17.5万円 = 7.5万円に減少

つまり、既に納めた税金の一部が返金されるという仕組みです。

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2024年以降の住宅ローン控除の制度内容

控除期間と控除率の変更

2022年以降に適用される制度では、以下のように変更されました：

項目	旧制度（～2021年）	新制度（2022年～）
控除率	1.0%	0.7%
新築住宅の控除期間	10年間	13年間
中古住宅の控除期間	10年間	10年間
借入限度額（新築・認定住宅）	5,000万円	5,000万円
借入限度額（一般新築）	3,000万円	0円（廃止）
借入限度額（中古）	2,000万円	2,000万円

住宅種別ごとの年間最大控除額（2024年）

住宅の種類	借入限度額	控除率	年間最大控除額
認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）	5,000万円	0.7%	35万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	0.7%	31.5万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	0.7%	28万円
一般住宅（2023年まで）	3,000万円	0.7%	21万円
一般住宅（2024年以降・新築）	-	-	0円（廃止）
中古住宅	2,000万円	0.7%	14万円

2024年4月以降の変更（重要）

2024年4月1日以降に契約した一般新築住宅は、控除の対象から外れました。

• ✅ 対象: 認定住宅、ZEH住宅、省エネ基準適合住宅、中古住宅
• ❌ 対象外: 2024年4月以降契約の一般新築住宅

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住宅ローン控除を受けるための条件

物件に関する条件

購入者に関する条件

条件	内容
日本の居住者	控除を受ける人が日本に住んでいること
所得税納税義務者	毎年確定申告で所得税を納めている（雇用者は会社が対応）
年収制限	合計所得金額が1,000万円以下
破産・債務整理の履歴なし	過去に住宅ローン控除を受けていない
同じ住宅で控除を重複受給していない	1つの物件に複数人の控除申請は不可

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控除額の計算方法

基本的な計算式

年間控除額 = 年末のローン残高 × 控除率

最終控除額 = MIN(年間控除額, 年間最大控除額)

計算例

例1：認定住宅（年末残高 3,500万円）

年末ローン残高：3,500万円
住宅の種類：認定住宅（長期優良住宅）
控除率：0.7%

年間控除額 = 3,500万円 × 0.7% = 24.5万円
年間最大控除額 = 35万円

最終控除額 = MIN(24.5万円, 35万円) = 24.5万円 ✅

13年間の控除総額 = 24.5万円 × 13年 = 318.5万円（概算）

例2：中古住宅（年末残高 1,800万円）

年末ローン残高：1,800万円
住宅の種類：中古住宅
控除率：0.7%

年間控除額 = 1,800万円 × 0.7% = 12.6万円
年間最大控除額 = 14万円

最終控除額 = MIN(12.6万円, 14万円) = 12.6万円 ✅

10年間の控除総額 = 12.6万円 × 10年 = 126万円（概算）

例3：ローン残高が大きい場合（年末残高 5,000万円・認定住宅）

年末ローン残高：5,000万円
住宅の種類：認定住宅
控除率：0.7%

年間控除額 = 5,000万円 × 0.7% = 35万円
年間最大控除額 = 35万円

最終控除額 = MIN(35万円, 35万円) = 35万円 ✅（上限に達した）

13年間の控除総額 = 35万円 × 13年 = 455万円（最大）

実際の控除額は減る？

重要: 計算式で出た金額がすべて控除されるわけではありません。以下の理由で実際の控除額は減ります：

1. 所得税の上限 - 控除額 > その年の所得税 の場合、所得税分のみ控除
2. 住民税の上限 - 住民税所得割額の 7%（2024年）まで
3. 他の控除の影響 - 医療費控除など他の控除がある場合

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住宅ローン控除を受けるための申請手順

初年度（確定申告）の手続き詳細

必要書類

【税務署への提出書類】
✓ 確定申告書 様式 A（第一表・第二表）
✓ 住宅ローン控除額の計算明細書
✓ マイナンバーカード（または身分証明書 + 番号確認書類）

【添付書類】
✓ 住宅ローン年末残高証明書（金融機関から送付される）
✓ 建物・土地の登記簿謄本（法務局で取得）
✓ 建物・土地の購入契約書
✓ 領収書（購入代金・仲介手数料など）

【住宅性能を証明する書類（新築の場合）】
✓ 認定住宅の場合：認定書
✓ ZEH水準省エネ住宅の場合：ZEH適合証
✓ 省エネ基準適合住宅の場合：適合証

申請のステップ

Step 1: 書類の準備（購入直後）

• 金融機関から送られる「住宅ローン年末残高証明書」を受け取る
• 登記簿謄本を法務局で取得
• 購入契約書など必要書類をまとめる

Step 2: 確定申告書の作成（翌年1月～3月）

• 税務署またはオンライン申告システム（e-Tax）で確定申告書を作成
• 住宅ローン控除額の計算明細書を作成
• 書類に押印（手書きの場合）

Step 3: 提出（翌年3月15日までに）

• 税務署に提出（郵送・持参・e-Tax申告）
• 提出から数週間～1ヶ月で結果通知が届く

Step 4: 控除額の確認（提出後4～6週間）

• 税務署から「控除が認められた」という通知が届く
• その年の所得税還付金（または減税額）が振り込まれる

2年目以降（年末調整）の手続き

勤務先（総務・人事部）に提出する書類：

【毎年提出】
✓ 「給与所得者の住宅ローン控除等の申告」用紙
✓ 住宅ローン年末残高証明書

年末調整の時期（11月～12月）に、勤務先から配布される書類に記入し、住宅ローン年末残高証明書を添付して提出するだけです。

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控除が受けられない・減る場合

こんな場合は控除が減少します

状況	理由	対策
所得税が少ない	控除額 > その年の所得税	太陽光発電など他の控除との整理
医療費控除を受けている	医療費控除で課税所得が減少	別年に医療費控除の申請をずらす
副業損失がある	給与所得から副業損失を差し引き	確定申告で損失を分散
配偶者控除を受けている	配偶者がいる場合は控除額が異なる	配偶者控除の影響を計算に含める

給与から源泉徴収され、所得税がない場合

給与から源泉徴収されている場合、「控除額 < その年の所得税」でも、控除しきれない分は住民税から控除されます（上限あり）。

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住宅ローン控除で節税できる額（シミュレーション例）

実際にいくら節税できるのか、具体的な例を見てみましょう。

例1：新築認定住宅、30年ローン

【基本情報】
購入金額：3,500万円
借入金額：3,000万円
金利：2.0%（固定）
ローン期間：30年
住宅タイプ：認定住宅（長期優良住宅）

【1年目（初年度）】
年末ローン残高：2,950万円
控除額：2,950万円 × 0.7% = 20.65万円
→ その年の所得税 20万円なら、20万円全額が戻る

【2～13年目（平均）】
年末ローン残高：平均 2,200万円
控除額：2,200万円 × 0.7% = 15.4万円（毎年）

【13年間の総控除額】
約（20 + 15.4×12）= 約204万円の節税！

例2：中古住宅、20年ローン

【基本情報】
購入金額：2,000万円
借入金額：1,500万円
金利：1.8%（固定）
ローン期間：20年
住宅タイプ：中古住宅

【1年目～10年目（平均）】
年末ローン残高：平均 1,000万円
控除額：1,000万円 × 0.7% = 7万円（毎年）

【10年間の総控除額】
7万円 × 10年 = 約70万円の節税

このように、条件によって数十万円～200万円以上の節税が実現できます。

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よくある質問と注意点

Q1: ローン完済前に売却した場合、控除は？

A: 売却した年までは控除が受けられます。売却した翌年以降の控除は受けられません。

例）2023年に売却した場合 → 2023年は控除対象、2024年から対象外

Q2: 転職・独立した場合の手続きは？

A: 初年度の確定申告は必須です。2年目以降は新しい勤務先（または個人事業主として）で対応します。

• 会社員に転職 → 新勤務先の年末調整で自動適用
• 個人事業主・フリーランスになった → 毎年確定申告で適用

Q3: リフォームした場合、控除額は変わる？

A: 通常のリフォームでは控除額は変わりません。ただし、リフォーム後に「認定住宅」や「省エネ基準適合住宅」に該当するようになった場合は、控除額が上がる可能性があります。

Q4: 離婚した場合の控除は？

A: 離婚前に購入したマイホームで、離婚後も住み続ける場合：

• 本人名義のローン → 控除継続（本人が対象）
• 元配偶者名義のローン → 控除不可（本人の資産とみなされない）

Q5: 相続でマイホームを取得した場合は？

A: 住宅ローン控除は原則受けられません。ただし、以下の条件を満たせば受けられる場合もあります：

• 相続人が新たに住宅ローンを組んで、その家に住む場合

Q6: ふるさと納税や医療費控除と併用できる？

A: はい、併用できます。ただし、注意点があります：

• ふるさと納税: 住宅ローン控除で所得税が減ると、ふるさと納税の控除上限額も減少します。併用する場合は、控除上限額を事前に確認しましょう。
  • ふるさと納税控除上限額計算ツール で、住宅ローン控除を考慮した上限額を確認できます。
• 医療費控除: 併用可能です。ただし、どちらも所得税からの控除なので、控除額の合計が所得税額を超えると、超過分は控除されません。

Q7: 繰り上げ返済した場合の影響は？

A: 繰り上げ返済すると、ローン残高が減るため、控除額も減少します。

• 控除額を優先 → 控除期間（13年間）が終わるまで繰り上げ返済を待つ
• 利息削減を優先 → 控除期間中でも繰り上げ返済する

どちらが得かは、金利や所得税額によって異なります。住宅ローン控除計算ツールでシミュレーションすることをおすすめします。

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住宅ローン控除の計算をしよう

年末ローン残高と住宅の種類を入力すれば、3秒で控除額が計算できます。

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まとめ：損をしないための5つのポイント

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関連記事・ツール

• 住宅ローン控除計算ツール - 年末残高から控除額を即座に計算
• ふるさと納税で損しないための控除上限額計算ガイド - 住宅ローン控除との併用時の注意点
• 住宅ローン諸費用計算機 - 初期費用を把握する
• 固定資産税計算機 - 保有中の税負担を把握

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参考資料

• 国税庁「住宅借入金等特別控除」
• 国税庁「住宅ローン控除の制度概要」
• 首相官邸「住宅ローン減税制度の拡充」
• 財務省「令和4年度税制改正」