住宅購入の総額はいくら？物件価格以外にかかる諸費用・税金の全て【シミュレーション付】

はじめに：物件価格だけでは足りない理由

住宅購入を検討し始めたとき、多くの人が陥る罠があります。

実際には、物件価格の他に5～10%の諸費用、頭金、ローン関連費用、さらに購入後の税金や維持費がかかります。

このガイドでは、住宅購入に必要なあらゆる費用を詳しく解説します。初めての住宅購入でも失敗しないための資金計画の立て方を学びましょう。

住宅購入に必要な費用の全体像

住宅購入には、大きく分けて以下の費用が必要です：

物件価格以外にかかる費用の内訳

1. 仲介手数料（最も大きい経費）

仲介業者に支払う手数料です。売主・買主それぞれが払います。

計算式:

仲介手数料 = （物件価格 × 3% + 6万円） × 1.1（消費税）

例：3,000万円の物件

（3,000万円 × 3% + 6万円） × 1.1
= （900万円 + 6万円） × 1.1
= 906万円 × 1.1
= 996.6万円 ≈ 約100万円

ポイント:

• 新築物件の場合、売主が仲介業者との契約をしていないことが多いため、買主のみ負担
• 不動産仲介業者と値引き交渉の余地は少ない（宅建業法で上限が定められているため）

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2. 登録免許税（所有権移転と抵当権設定）

不動産の所有権移転と住宅ローンの抵当権設定時に発生する税金です。

売却価格（時価）に対する課税:

登録免許税（所有権移転）= 売却価格 × 0.3%（本則）or 1.5%（軽減措置前）
※ 令和9年3月31日まで軽減措置で0.3%

抵当権設定時:

登録免許税（抵当権設定）= 融資額 × 0.4%（本則）or 0.1%（軽減措置）
※ 令和6年4月1日～令和9年3月31日まで軽減措置で0.1%

例：3,000万円の物件、融資額2,400万円

所有権移転：3,000万円 × 0.3% = 9万円
抵当権設定：2,400万円 × 0.1% = 2.4万円
合計：約11.4万円

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3. 不動産取得税（購入後に1度だけ）

物件を取得した際に、都道府県税として課税される税金です。

計算式:

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%～4%（自治体により異なる）

軽減措置（令和8年3月31日まで）:

• 床面積50㎡以上240㎡以下
• 購入価格が固定資産税評価額の2倍以下 → 控除額あり

例：固定資産税評価額2,000万円

不動産取得税 = 2,000万円 × 3% = 60万円
（軽減措置で控除額50万円の場合）= 10万円

ポイント:

• 購入から3～6ヶ月後に請求されることが多い
• 一度だけの税金（毎年ではない）

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4. 印紙税（契約書に対する税金）

売買契約書と住宅ローン契約書に対する税金です。

売買契約書:

- 1,000万円超5,000万円以下：1万5,000円
- 5,000万円超10,000万円以下：3万円

住宅ローン契約書:

- 1,000万円超5,000万円以下：2万円
- 5,000万円超10,000万円以下：4万円

例：3,000万円の物件で2,400万円のローンを組む

売買契約書：15,000円
ローン契約書：20,000円
合計：35,000円

ポイント:

• 電子契約の場合、印紙税が不要になることもある（金融機関によって異なる）
• 住宅ローン関連の契約書は複数になることもある（保証委託契約など）

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5. 司法書士報酬（登記手続き代理）

所有権移転や抵当権設定の登記手続きを代理してもらう費用です。

相場:

- 所有権移転：4～7万円
- 抵当権設定：3～5万円
- その他（本人確認など）：2～3万円
- 合計：8～15万円程度

ポイント:

• 銀行から紹介される司法書士を利用することが多い
• 報酬額には相場があるが、交渉の余地がある場合もある

6. 火災保険料（10年分の相場：15～25万円）

住宅ローンを組む場合、金融機関から加入を求められます。

相場:

- 木造住宅：15～20万円/10年
- 鉄骨造：10～15万円/10年
- RC造：8～12万円/10年

ポイント:

• 5年または10年の長期契約がお得
• 地震保険への加入も検討する（火災保険では地震被害は補償されない）

住宅ローン関連の費用

住宅ローン保証料（保証人の代わり）

ローン返済ができなくなった場合に対応する保証会社の費用です。

計算方法:

①一括払い型（契約時に一括で支払う）:

保証料 = 融資額 × 0.2～0.8%

②金利上乗せ型（毎月の返済に上乗せ）:

毎月の返済額が0.1～0.3%上乗せされる

例：融資額2,400万円、金利1.5%、35年ローン

【一括払い型】
保証料 = 2,400万円 × 0.4% = 96万円

【金利上乗せ型】
金利が1.5%から1.7%に上昇
毎月返済額が約3,000円増加
35年で約126万円多く支払う

選び方:

• ローン期間が短い（15～20年）→ 一括払い有利
• ローン期間が長い（30～35年）→ 金利上乗せ型が有利な場合もある
• 繰上返済予定がある → 一括払い型推奨（早期返済で保証料が無駄になるため）

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融資手数料（銀行の事務費）

住宅ローン実行時に銀行に支払う手数料です。

2つのタイプ:

①定額型:

3～5万円程度（銀行によって異なる）

②定率型:

融資額 × 1～2%
融資額2,400万円の場合：24～48万円

選び方:

• 融資額が小さい（1,000万円未満）→ 定額型
• 融資額が大きい（3,000万円以上）→ 定率型は高くなる傾向

購入後に毎年かかる費用

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。

計算式:

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%（最大）

軽減措置（新築物件、令和8年3月31日まで）:

• 一戸建て：固定資産税が3年間1/2に減額
• マンション：固定資産税が5年間1/2に減額

例：固定資産税評価額2,000万円

固定資産税 = 2,000万円 × 1.4% = 28万円
都市計画税 = 2,000万円 × 0.3% = 6万円
合計：約34万円/年

ポイント:

• 毎年4月に納税通知書が送付される
• 一般的に年4回に分けて支払う
• ローン完済後も支払い続ける

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修繕費・リフォーム費

建物の経年劣化に対応するための費用です。

目安:

- 築10年：大規模修繕検討時期（屋根・外壁など）
- 築20年：設備機器の交換開始時期
- 平均的な修繕費：年3～5万円程度を貯蓄推奨

主な修繕項目:

• 屋根の葺き替え：80～150万円
• 外壁塗装：60～120万円
• 給湯器交換：20～50万円
• トイレ・浴室交換：50～100万円

ポイント:

• マンションの場合、大規模修繕費は「修繕積立金」として毎月徴収される
• 一戸建てではすべて自己負担となるため、計画的に貯蓄する

住宅ローン控除（減税効果）

ローン残高に応じて所得税が軽減される制度です。

控除額:

控除額 = ローン残高 × 0.7%（令和4年～令和8年）
※以降は段階的に0.5%へ低下

適用期間:

• 一般住宅：13年間
• 認定住宅：13年間

例：購入1年目、ローン残高2,350万円

控除額 = 2,350万円 × 0.7% = 16.45万円
※課税所得額が上限になるため、実際には所得税額以下

ポイント:

• 毎年確定申告が必要（2年目以降は年末調整でも可）
• ローン残高の減少に伴い、控除額も減少

→

具体的なシミュレーション例

シミュレーション①：3,000万円の物件（頭金500万円）

購入時に必要な費用:

購入後初年度の費用:

毎年かかる費用:

- 固定資産税・都市計画税：34万円
- 修繕費貯蓄：5万円
- 住宅ローン返済（利息含む）：約120万円

シミュレーション②：5,000万円の物件（フルローン）

購入時に必要な費用:

注意：

フルローンの場合、諸費用も含めてローンに組み込める金融機関もある
その場合、購入時に用意する現金は0円だが、ローン残高が増加

頭金あり・なしの比較（物件価格3,000万円）

比較ポイント:

• 頭金を入れると：毎月返済額が減り、総利息も削減できる
• フルローン：頭金がない分、初期費用は少ないが、利息が高くなる
• 最適な頭金比率：物件価格の10～20%程度が目安

資金計画の立て方

ステップ1：自己資金の目標額を決定

【必要な自己資金】
= 頭金 + 諸費用
= （物件価格 × 10～20%）+ （物件価格 × 5～8%）
= 物件価格 × 15～28%

例：3,000万円の物件の場合

下限：3,000万円 × 15% = 450万円
上限：3,000万円 × 28% = 840万円
目安：500～700万円あれば安心

ステップ2：借入可能額を計算

金融機関は以下のいずれか低い金額を貸してくれます。

①返済比率による上限:

借入可能額 = 年収 × 返済比率（25～35%）
÷ 年間返済額

例：年収500万円、返済比率30%
= 500万円 × 30% ÷ 12ヶ月返済額

②担保評価による上限:

借入可能額 = 物件評価額 × 80～90%

ステップ3：購入可能な物件価格を確認

購入可能な物件価格
= （自己資金 + 借入可能額）/ 1.08
※1.08は諸費用・ローン費用を考慮した係数

例：自己資金800万円、借入可能額2,400万円

購入可能な物件価格 = （800万円 + 2,400万円）/ 1.08
= 3,200万円 / 1.08
= 約2,960万円

ステップ4：購入後の返済・維持費をシミュレーション

毎月の家計支出
= ローン返済額 + 固定資産税÷12 + 火災保険÷12 + 修繕費貯蓄
= 月返済額 + 約3～5万円

注意点：

• 子どもの教育費、親の介護費など、人生の他のイベント費用も考慮
• 金利が上昇した場合のシミュレーションも実施（変動金利の場合）

費用の支払いタイミング（時系列ガイド）

住宅購入では、どの費用がいつ必要になるかを把握しておくことが重要です。支払いタイミングを知らずに資金計画を立てると、必要な時に現金が用意できないという事態に陥る可能性があります。

支払いタイミング一覧表

各時期の詳細

契約時（売買契約締結時）

住宅購入で最初にまとまった現金が必要になるタイミングです。

必要な費用：

• 手付金: 物件価格の5～10%（現金で用意）
• 印紙税: 売買契約書に貼付（1.5万円程度）

注意点：

• 手付金は現金で用意する必要がある（ローンでは賄えない）
• 契約後のキャンセルは手付金没収となる

ローン契約時

必要な費用：

• 印紙税: ローン契約書に貼付（2万円程度）
• 融資手数料: 定額型（5.5万円程度）or 定率型（融資額の1～2%）
• 保証料: 一括払いの場合は融資額の0.2～0.8%

引き渡し時（最も多くの現金が必要）

必要な費用：

• 残代金: 物件価格から手付金を差し引いた金額
• 仲介手数料: 物件価格の約3%
• 登録免許税: 所有権移転と抵当権設定
• 司法書士報酬: 登記手続きの代理費用
• 火災保険料: 10年分一括払い

注意点：

• 諸費用（仲介手数料、登録免許税等）は現金で用意する必要がある

購入後

3～6ヶ月後: 不動産取得税（忘れた頃に請求される） 毎年: 固定資産税・都市計画税

資金準備のポイント

1. 契約時の手付金（物件価格の5～10%）は現金で用意
2. 引き渡し時の諸費用（物件価格の5～8%）も現金で用意
3. 購入後の不動産取得税分も考慮
4. 毎年の固定資産税も資金計画に含める

→ 住宅ローン諸費用計算機 で各種費用を計算

物件種別による費用の違い

住宅購入の諸費用は、物件の種類によって異なります。自分が購入する物件タイプに応じた費用を把握しましょう。

物件種別の費用比較表

各物件タイプの特徴

新築戸建て（諸費用：3～7%）

メリット：

• 軽減措置により税負担が少ない
• 当面は修繕費がかからない

デメリット：

• 物件価格自体が高い

3,000万円の諸費用例：約118万円（3.9%）

新築マンション（諸費用：3～7%）

メリット：

• 軽減措置により税負担が少ない

デメリット：

• 管理費・修繕積立金が毎月2～4万円

3,000万円の諸費用例：約113万円（3.8%） + 月2.5～4.5万円

中古戸建て（諸費用：6～10%）

メリット：

• 物件価格自体が安い

デメリット：

• 仲介手数料が高額
• リフォーム費用が追加

3,000万円の諸費用例：約329万円（11% + リフォーム）

中古マンション（諸費用：6～10%）

メリット：

• 物件価格自体が安い
• 管理状態を事前確認可能

デメリット：

• 仲介手数料が高額
• 修繕積立金が値上がりの可能性

3,000万円の諸費用例：約274万円（9.1% + リフォーム） + 月3～5.5万円

物件選びのポイント

1. 新築は諸費用が安いが、物件価格が高い
2. 中古は物件価格が安いが、諸費用とリフォーム費用が高い
3. マンションは管理費・修繕積立金が毎月発生する
4. 総合的なコストで比較する

→ 不動産取得時の諸経費計算機 で物件別の諸費用を計算

費用を安く抑える方法・節約術

住宅購入の費用は高額ですが、工夫次第で数十万円～数百万円の節約が可能です。

1. 仲介手数料の交渉（節約額：3～10万円）

方法：

• 複数の不動産会社で見積もりを取る
• 直販物件を選ぶと仲介手数料が不要

具体例：

通常：3,000万円 × 3% + 6万円 + 税 = 105.6万円
交渉後：3,000万円 × 2% + 6万円 + 税 = 72.6万円
節約額：33万円

2. 火災保険の見直し（節約額：5～7万円）

方法：

• 複数の保険会社で見積もりを取る
• 必要な補償のみを選ぶ
• 長期一括払い（10年）で割引

具体例：

従来：フル補償 25万円/10年
見直し後：必要補償のみ 18万円/10年
節約額：7万円

3. 補助金・減税制度の活用（節約額：100～200万円以上）

主な制度：

すまい給付金（最大50万円）

• 消費税10%で住宅を購入した場合に給付
• 収入に応じて給付額が変わる

住宅ローン控除（最大455万円）

• 10年間、年末ローン残高の0.7%が所得税から控除

具体例（年収500万円、3,000万円のローン）：

すまい給付金：30万円
住宅ローン控除（10年間）：約200万円
合計節約額：約230万円

→ 住宅ローン控除計算機 で控除額を計算

4. ローン保証料の選択

比較表（融資額2,500万円、35年）：

ポイント：

• 総支払額を抑えたい場合は一括払い型
• 繰上返済予定がある場合は一括払い型が有利

5. 登録免許税の軽減措置（節約額：62.7万円）

軽減措置の適用条件：

• 床面積50㎡以上
• 取得後1年以内に登記
• 自己居住用

具体例（3,000万円の新築物件、ローン2,400万円）：

通常：69.6万円
軽減後：6.9万円
節約額：62.7万円

→ 登録免許税計算機 で軽減措置を含めて計算

費用削減の優先順位

1. 補助金・減税制度の活用（最大200万円以上）
2. 登録免許税の軽減措置（数十万円）
3. ローン保証料の選択（総支払額で比較）
4. 火災保険の見直し（5～7万円）
5. 仲介手数料の交渉（3～10万円）

よくある失敗例と対策

❌ 失敗例1：諸費用を考えずに頭金を使い切った

資金：800万円
物件価格：3,000万円で購入
頭金：800万円全て使用
諸費用：約350万円必要だったが、現金がない
→ ローンに組み込んだため、借入額が3,350万円に増加

❌ 失敗例2：ローン返済額だけ見て、固定資産税を考慮していなかった

毎月ローン返済：10万円
（これだけで予算消費と判断）
実際には：
- 固定資産税・都市計画税：月2.8万円
- 火災保険：月1.2万円
- 修繕費貯蓄：月4,000円
→ 実際の家計支出：月14.2万円！

❌ 失敗例3：リフォーム費用を見込んでいなかった

築25年の中古物件を購入
「安く買えた」と喜んでいたが…
購入5年後に屋根が劣化
→ 屋根葺き替え：120万円
→ ローン返済中の大出費で家計が逼迫

❌ 失敗例4：将来の金利上昇を考慮していなかった（変動金利利用時）

購入時：変動金利0.5%、月返済額10万円
→ 3年後、金利が1.5%に上昇
→ 月返済額が12.5万円に増加（約25%アップ）

よくある質問（FAQ）

まとめ：資金計画チェックリスト

• ☑️ 自己資金（頭金 + 諸費用）を十分に用意できた
• ☑️ 諸費用の見積もりを金融機関から取得済み
• ☑️ 不動産取得税の概算金額を確認した
• ☑️ 購入後の固定資産税、都市計画税を試算した
• ☑️ 修繕費として毎月3～5万円の貯蓄枠を確保できた
• ☑️ 金利上昇シナリオでも返済できることを確認した
• ☑️ 住宅ローン控除の適用条件を満たしている
• ☑️ 変動金利の場合、5年後の金利上昇に対応できる
• ☑️ 人生の他のイベント費用（子どもの教育費など）も考慮した
• ☑️ ホームインスペクション（中古物件の場合）を実施した

関連ツールで具体的な金額を計算しよう

住宅購入の資金計画をより詳しく知るには、以下の専門ツールをご利用ください。

計算ツール:

• 住宅ローン諸費用計算機 - 各種ローン関連費用を一括計算
• 不動産取得時の諸経費計算機 - 取得税・登記費用をまとめて計算
• 登録免許税計算機 - 所有権移転・抵当権設定税を自動計算
• 固定資産税計算機 - 購入後の毎年の税負担を確認
• 印紙税計算機 - 契約書の印紙代を即座に計算
• 住宅ローン返済シミュレーター - 月々の返済額を試算
• 繰上返済効果計算機 - 早期返済で節約できる利息を確認
• 賃貸vs購入 比較計算機 - 購入と賃貸の長期コスト比較

関連ガイド記事:

• 住宅購入時の総費用を徹底解説 - さらに詳しい費用解説
• ふるさと納税で損しないための控除上限額計算ガイド - 控除上限額の正しい計算方法
• 住宅ローン控除の基礎知識と活用法 - 減税制度を最大限活用する方法

最後に

住宅は人生で最大の買い物です。物件価格だけでなく、諸費用、税金、ローン関連費用、購入後の維持費まで、トータルコストを正しく理解することが、成功する資金計画の第一歩です。

このガイドで説明した費用項目をチェックリスト化して、一つずつ確認しながら進めることをお勧めします。わからないことがあれば、早めに金融機関や不動産会社、税理士に相談しましょう。

あなたの住宅購入が成功することを願っています。