毎年の固定資産税がいくら？正確にシミュレーションできるツール完全ガイド

毎年の固定資産税、ちゃんと理解していますか？

不動産を購入して数カ月経つと、市役所から「固定資産税納税通知書」が届きます。そこに書かれた金額を見て、こう思ったことはありませんか？

「この金額、どうやって計算されたの？」「購入価格と評価額が違う、なぜ？」「新築なら軽減措置があるって聞いたけど、実際いくら安くなるの？」「来年以降、毎年いくら払うことになるのか不安…」

固定資産税は毎年確実に発生する費用なのに、計算ロジックが複雑で、なかなか正確に把握できないのが実情です。本ガイドでは、固定資産税計算ツール を使って、わずか数分で正確な納税額をシミュレーションする方法をご紹介します。

なぜ固定資産税の計算は難しいのか？

複雑な計算構造

固定資産税は一見シンプルに見えて、実は複雑な仕組みになっています。

基本的な計算式は「評価額 × 税率」ですが、ここに落とし穴がいくつもあります：

❌ よくある誤解 1: 購入価格 = 評価額だと思っていた

購入価格と固定資産税の評価額は 全く別物 です。

購入価格: あなたが不動産業者・売主に支払った金額
評価額: 市町村が固定資産税課税のために決定する公示値

一般的に、評価額は購入価格の 60～80%程度 になります。なぜなら、購入価格には仲介手数料や利益が含まれているからです。つまり、購入価格で計算するとシミュレーションは大きく外れます。

❌ よくある誤解 2: 新築軽減がいつまで続くか不明

新築住宅なら「軽減措置」があります。でも：

「いつまで続くのか」がわからない
「軽減後はいくらになるのか」が予測できない
「複数の軽減措置がある場合、どれが一番得なのか」が判断できない

例えば、新築で購入した建物の固定資産税は「新築後3年間」は評価額の1.4%ではなく、その半額（0.7%）に軽減されます。しかし4年目から元の1.4%に戻ります。その時に急に税額が倍になるため、予算計画が狂ってしまいます。

❌ よくある誤解 3: 土地と建物で税率が違うことを知らない

固定資産税は土地と建物で計算が分かれます：

建物: 評価額の 1.4%（標準税率）
土地: 評価額の 1.3%（標準税率）

さらに、自治体によっては独自の軽減措置があります。例えば「農地に隣接する土地」「商業地区の土地」など、特定の条件で税率が変わります。

❌ よくある誤解 4: 毎年税額が変動する理由がわからない

同じ不動産でも、毎年固定資産税額が変わることがあります：

新築軽減の期間が終わると上がる
3年ごとの「評価替え」で、市場相場に基づいて再評価される
近所の開発で土地の評価が変わる

「なぜ去年と違う金額なのか」を理解していないと、納税額が予測できません。

❌ よくある誤解 5: 固定資産税評価額の計算根拠が不透明

市町村がどのように評価額を決めているのか、一般人にはわかりにくいです。

建物は「建築時期」「構造」「面積」で評価される
土地は「所在地」「形状」「道路付けの良さ」で評価される
でも具体的な計算式は公開されていない

つまり、納税通知書を見ても「なぜこの評価額なのか」を理解するのが困難です。

ツールを使って固定資産税を正確にシミュレーションする

複雑な計算を一度自分でやろうとしても、計算間違いのリスクが高いです。そこで活躍するのが 固定資産税計算ツール です。

ステップ 1: 必要な情報を事前に用意しておく

ツール側に入力する前に、以下の情報を確認・用意しておきましょう：

建物の情報
- 床面積（㎡）- 納税通知書か建築確認書で確認
- 延べ床面積（㎡）- 建物全体の面積
- 建築時期（築何年か、または竣工年月日）
- 建物の種類（住宅、非住宅など）
土地の情報
- 土地面積（㎡）- 納税通知書に記載
- 所在地（都道府県・市町村）- ツールが自治体の税率を判定
- 地形（平坦地か傾斜地か）
現在の固定資産税評価額（最重要）
- 納税通知書の「価格」欄に記載
- または市町村役所で「固定資産税評価証明書」を取得

ステップ 2: ツール側に不動産情報を入力

notdefine の固定資産税計算ツールにアクセスして、以下の順で入力します：

「建物」セクションで情報を入力
- 床面積を入力 → ツールが自動計算開始
- 建築時期を「新築」か「既存」で選択
- 建物の構造（木造、鉄骨造など）を選択 ※特に古い建物の場合）
「土地」セクションで情報を入力
- 土地面積（㎡）を入力
- 所在市町村を選択 → 自治体の標準税率が自動適用
- 地形情報があれば入力
自動計算により、標準税率が表示される
- 「計算プレビュー」で建物税・土地税の内訳が見える
- 現時点での概算が表示

ステップ 3: 軽減措置を確認して適用する

ここが重要です。軽減措置があるかどうかで、毎年の税額が大きく変わります。

「軽減措置」セクションで該当項目をチェック
- 新築住宅: ✅ チェック（購入後3年間、建物の税額が半額）
- 長期優良住宅: ✅ チェック（新築軽減に加えて、さらに減税期間が延長）
- バリアフリー改修: ✅ 改修工事をしたならチェック
- 耐震改修: ✅ 耐震改修工事をしたならチェック
- 省エネ改修: ✅ 断熱改修などをしたならチェック
複数の軽減措置がある場合の注意

固定資産税の軽減措置は「どれかひとつ」の選択制です。複数の同時適用はできません。しかし心配は不要です。このツールは「最も減額効果が大きい軽減措置」を自動的に判定します。

ステップ 4: 計算実行ボタンをクリック

すべての情報が入力できたら、「計算実行」ボタンをクリックします。

すると以下が表示されます：

今年度の建物税: 〇〇〇円
今年度の土地税: 〇〇〇円
今年度の合計税額: 〇〇〇円
軽減措置による削減額: 〇〇〇円（新築なら半額になった部分）

ステップ 5: 結果確認と将来予測

計算結果が出たら、以下を確認します：

今年度の固定資産税額が正確に把握できた
- 納税通知書の金額と比較して、ツール計算が正確か検証
- 自治体独自の軽減措置で誤差がないか確認
「軽減措置終了後の推移」グラフを確認
- 新築なら「1年目・2年目・3年目・4年目以降」の税額が見える
- グラフで「4年目にいくら上がるか」が一目瞭然
- 長期優良住宅なら、軽減期間がさらに延長される様子が視覚的にわかる
来年以降の予算計画が立てられるようになった
- 毎年いくら払う必要があるのか確実
- 軽減期間終了のタイミングで、家計管理を調整できる

✅ 計算結果が正確かどうかの確認方法

ツール結果と納税通知書の合計税額がほぼ一致していれば成功
誤差が出た場合は、入力値（特に評価額）をダブルチェック
自治体独自の軽減措置がないか市町村役所に問い合わせ

よくある質問 FAQ

Q1: 固定資産税の評価額は、購入価格と同じですか？

A: いいえ、全く異なります。

購入価格 = あなたが支払った実際の金額（仲介手数料・利益を含む）
評価額 = 市町村が課税のために決定する公示値

評価額は通常、購入価格の60～80%程度になります。必ず納税通知書に記載された「評価額」を使用してください。購入契約書の金額では計算できません。

Q2: 新築軽減措置はいつまで続きますか？

A: 新築住宅の場合、通常は「新築後3年間」です。一部の条件（長期優良住宅など）で最大5年間に延長されます。

このツールの「軽減措置終了後の推移」グラフを見ると：

1年目：軽減措置適用（税額が半額）
2年目：軽減措置適用（税額が半額）
3年目：軽減措置適用（税額が半額）
4年目以降：軽減終了（通常税率の1.4%に戻る）

この変化が一目瞭然です。

Q3: 土地と建物で税率が違いますか？

A: はい、基本税率が異なります。

建物: 評価額の1.4%（標準税率）
土地: 評価額の 1.3%（標準税率）

さらに自治体によって若干異なる場合があります。このツールは自動的に該当市町村の正確な税率を適用するので、計算間違いはありません。

Q4: リフォーム・改修したら固定資産税は上がりますか？

A: 工事内容によります。

✅ 税額が変わらない: 屋根・外壁の修繕、窓サッシの交換など「現状回復」工事
⚠️ 税額が上がる可能性: 増築、床面積の拡大、大規模な構造改修
✅ 軽減措置対象: バリアフリー改修、耐震改修、省エネ改修（申請が必要）

改修工事の後、税額が変わる可能性がある場合は、市町村の固定資産税課に相談してください。

Q5: 相続で不動産を受け取った場合、計算方法は変わりますか？

A: いいえ、計算方法は変わりません。

固定資産税評価額は所有者が変わっても変わりません。相続で受け取った不動産でも、計算ロジックは「新築か既存か」という区分だけです。

ツール側では：

「既存」を選択すればOK
新築時期は相続時点ではなく、「当初の建築時期」を入力

Q6: 軽減措置がたくさんありますが、すべて適用できますか？

A: いいえ、軽減措置は「どれかひとつ」の選択制です。

複数の軽減措置が対象になる場合でも、同時適用はできません。ただし、このツールは「最大の軽減となる組み合わせ」を自動判定するので、手動で最適化する必要はありません。

Q7: このツールの計算結果と、実際の納税通知書が違う場合は？

A: 以下の理由が考えられます：

自治体固有の軽減措置がある
- 特定の地域限定軽減（商業地区、農地周辺など）
- 生活保護世帯向けの特別軽減
入力値の誤り
- 評価額を間違えていないか
- 建築時期は正しいか
過去の評価替えが反映されていない
- 3年ごとに固定資産税は「評価替え」される
- ツール上の計算値と実際の通知書が1～2年ズレることがある

不一致が生じた場合は、市町村役所の固定資産税課に確認してください。

こんな時は要注意：トラブルシューティング

問題 1: 「評価額がわかりません」と言われた

評価額はどこで確認できるのでしょうか？

解決策:

固定資産税納税通知書を確認
- 毎年4月～5月に市町村から送付
- 通知書の「価格」欄に「固定資産税評価額」が記載されている
納税通知書を紛失した場合
- 市町村役所の固定資産税課で「固定資産税評価証明書」を申請
- 手数料は300円～500円程度、即日取得可能
- オンライン申請できる市町村も増えている
新築物件でまだ通知書が届いていない場合
- 新築から約4～6カ月後に初回通知書が到着
- それまで待つか、市町村役所で問い合わせ

問題 2: 計算結果が納税通知書と異なる

ツールの計算値と実際の通知額に数千円の誤差がある場合。

解決策:

入力した評価額を再確認
- 納税通知書の「価格」欄の数字を再度確認
- 万円単位で入力間違いしていないか
- 土地と建物の評価額を混同していないか
自治体独自の軽減措置がないか確認
- 固定資産税課に「何か特別な軽減措置が適用されていないか」を問い合わせ
- 地域限定軽減は市町村によって異なる
納税通知書の「価格」欄と「評価額」欄を正しく区別
- 「価格」= 課税標準額（実際に税率をかける金額）
- 「評価額」= その年の評価
- 区別を誤ると大きな計算ズレが生じます

問題 3: 軽減措置が適用されない

新築なのに軽減措置が反映されていない。

解決策:

「新築」「既存」の区分を正確に選択
- ツール側の「物件タイプ」で「新築」を選択したか
- 既存物件を「新築」として誤入力していないか
建築時期が軽減対象の年代か確認
- 新築軽減は「新築後一定年数」が対象
- 築20年以上の物件は「既存」区分
- 築何年か（竣工年月日）を正確に入力
証明書類が必要な場合がある
- 新築軽減を受けるには「新築確認書」や「完成証」が必要（市町村が指定）
- ツールは計算上の軽減を表示しますが、実際の適用には書類が必要な場合がある

さらに正確な管理をするなら：関連ツール

固定資産税の管理に加えて、以下のツールもあわせてご活用ください：

不動産取得税計算ツール - 不動産購入時に発生する取得税も一緒に計算
登録免許税計算ツール - 登記手続き時の税金を確認
住宅ローン控除ツール - 固定資産税と併用できる控除額も把握

これらのツールを組み合わせることで、不動産購入から毎年の管理まで、トータルで税負担を最適化できます。

今すぐ始めよう：固定資産税の不安をなくす

固定資産税は毎年確実に発生する費用です。「いくら払うのか」「いつまで軽減措置が続くのか」「今後どう変わるのか」を正確に把握しておくことは、長期的な家計管理に不可欠です。

notdefine の 固定資産税計算ツール を使えば、わずか2分で正確な納税額が把握でき、将来の予測も一目瞭然。

今すぐツールにアクセスして、来年以降の税額を予測してください。

→ 固定資産税計算ツール