不動産投資利回り計算機

不動産投資における「表面利回り」「実質利回り」「キャッシュフロー」を自動計算します。投資初心者から経験者まで、物件の収益性を簡単に判断できます。

計算機

計算式

表面利回り（グロス利回り）

物件価格に対する年間家賃収入の割合。経費を考慮しない単純な利回り。

表面利回り（%）= （年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100

実質利回り（ネット利回り）

経費を差し引いた純収入に基づく利回り。より実態に近い指標。

年間経費 = 管理費 × 12 + 固定資産税 + 火災保険料 + その他経費
実質利回り（%）= （（年間家賃収入 - 年間経費）÷ 物件価格）× 100

キャッシュフロー

ローン返済後の手元に残る現金。

年間キャッシュフロー = 年間家賃収入 - 年間経費 - ローン年間返済額

ROI（投資回収率）

自己資金に対する年間キャッシュフローの割合。レバレッジ効果を測定。

自己資金 = 物件価格 - ローン借入額
ROI（%）= （年間キャッシュフロー ÷ 自己資金）× 100

ローン返済額（元利均等方式）

月利率 = 年利率 ÷ 12 ÷ 100
返済回数 = 借入期間（年）× 12

月々返済額 = 借入金額 × 月利率 × (1 + 月利率)^返済回数 ÷ ((1 + 月利率)^返済回数 - 1)

利回りの目安

表面利回りの目安

• 都心部ワンルーム: 4-6%
• 地方都市マンション: 6-8%
• 築古アパート: 8-12%
• 地方築古物件: 10%以上

実質利回りの目安

表面利回りから通常2-3%低くなります。経費率は物件タイプにより異なります。

投資判断のポイント

利回りだけで判断しない

• 立地条件: 駅からの距離、周辺環境
• 築年数: 築浅は利回り低いが安定、築古は高利回りだがリスク高
• 空室リスク: 地域の賃貸需要を確認
• 修繕計画: 大規模修繕の時期と費用

レバレッジ効果

ローンを活用することで、少ない自己資金で高いROIを実現できます。ただし、空室リスクやローン返済リスクも増大します。

収益性の評価基準

• 表面利回り: 5%以上が一般的な目安
• 実質利回り: 3%以上が望ましい
• ROI: 自己資金投資で10%以上が理想的
• キャッシュフロー: プラスを維持できるか

計算例

条件: 物件価格2,000万円、家賃10万円、管理費1.5万円、固定資産税8万円、ローン1,600万円（年利2.5%、25年）

利回り計算

• 年間家賃収入: 120万円
• 年間経費: 26万円（管理費18万円 + 固定資産税8万円）
• 表面利回り: (120万円 ÷ 2,000万円) × 100 = 6.0%
• 実質利回り: ((120万円 - 26万円) ÷ 2,000万円) × 100 = 4.7%

キャッシュフロー計算

• 月々ローン返済額: 71,600円
• 年間ローン返済額: 859,200円
• 年間キャッシュフロー: 120万円 - 26万円 - 85.92万円 = 8.08万円

ROI計算

• 自己資金: 2,000万円 - 1,600万円 = 400万円
• ROI: (8.08万円 ÷ 400万円) × 100 = 2.02%

レバレッジを効かせることで、自己資金400万円に対して年間約8万円のキャッシュフローを得られます。

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